梅州市市辖区既有住宅增设电梯管理规定（试行）

梅州市人民政府办公室关于印发梅州市

市辖区既有住宅增设电梯管理

规定（试行）的通知

各县（市、区）人民政府，市府直属和中央、省属驻梅各单位：

《梅州市市辖区既有住宅增设电梯管理规定（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题径向市城乡规划局反映。

梅州市人民政府办公室

2015年1月15日

梅州市市辖区既有住宅增设电梯

管理规定（试行）

第一条为适应经济社会发展，完善既有住宅的使用功能，规范既有住宅增设电梯行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》和《广东省物业管理条例》等有关规定，结合实际，制定本规定。

第二条本规定所称既有住宅，是指梅州市市辖区范围内具有合法报批手续或权属证明、已建成投入使用、增设电梯用地在现住宅用地红线范围内，4层及4层以上的多业主无电梯住宅。

非住宅类的既有建筑（如办公楼、商场、医院等）增设电梯可参照本规定执行。

第三条城乡规划、住建、质监、消防、人防等有关行政主管部门依据各自职责负责既有住宅增设电梯的监督管理工作。

第四条既有住宅增设电梯应当满足现行城市规划、建筑设计、结构安全、消防安全和防雷安全等规范、标准的要求。

第五条既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取拟增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的所有业主同意。

既有住宅分单元增设电梯的，本条第一款所指总面积和总人数按照该单元独立计算。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）和《广东省物业管理条例》第二十二条的规定，本条所指面积和业主人数的计算按下列方式确定：

（一）专有部分面积和建筑物总面积，按照下列方法认定：

1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2.建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。

（二）业主人数和总人数，按照下列方法认定：

1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2.总人数，按照前项的统计总和计算。

第六条既有住宅增设电梯应当经过全体业主充分协商，影响相邻业主通风、采光、日照、通行等权益的，应与受影响相邻业主协商达成一致意见。

增设电梯的建筑设计方案应当在拟增设电梯所在物业管理区域范围内公示，征询全体业主的意见，公示期不少于10日，公示的相关费用由申请人负责。

街道办事处（镇人民政府）、居民委员会（村民委员会）、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅增设电梯工作予以协助和协调。业主之间发生争议，向基层人民调解组织请求调解的，基层人民调解组织应当依法组织调解。

第七条同意增设电梯所在单元业主应以书面协议形式达成以下事项解决方案：

（一）增设电梯工程费用的预算及其筹集方案；

（二）电梯维护保养方式及其保养维修费用分担方案；

（三）与不同意增设电梯的业主展开协商达成一致意见。

第八条既有住宅增设电梯所需要的资金，可以按照以下方式筹集：

（一）根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；

（二）业主可以申请提取住房公积金；

（三）原产权单位或者原房改售房单位（不包括财政拨款的预算单位）出资；

（四）社会投资；

（五）其他合法资金。

第九条业主使用住房公积金用于既有住宅增设电梯的，按照《住房公积金管理条例》及有关规定向住房公积金管理中心提出申请。

第十条下列单位或个人（以下统称申请人）可作为增设电梯的主体，依照本规定提出增设电梯的相关申请：

（一）业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的，应当推选不超过5名业主作为代表；

（二）业主可以委托原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请；

（三）拟增设电梯的住宅属于房改房的，业主可以委托原房改售房单位提出申请。

前款规定的申请加建电梯的单位和个人，应当作为建设单位承担相应法律、法规规定的义务。

第十一条既有住宅增设电梯，如已经预留电梯井的，不需要办理建设工程规划许可证。

未预留电梯井的，应当向城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

城乡规划主管部门作出许可前，应当进行批前公示，征询意见，公示期不少于10日。批前公示应当在拟增设电梯的工程现场、城乡规划主管部门公众网站同时进行。

公示期间，业主提出反对意见的，申请人应当自行与持反对意见的业主协商达成一致意见。

第十二条城乡规划主管部门对增设电梯申请事项应当依据相关技术标准与规范以及本规定有关要求进行审查；对符合本规定和有关技术要求的，依法核发建设工程规划许可证。

第十三条对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题，城乡规划主管部门审查时，应当进行现场勘察；建筑设计违反国家有关住宅设计规范中通风、采光、通行的相关技术标准与规范的，除申请人已与相关受影响业主达成协议外，应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。

第十四条申请人应当依照法律法规的规定委托具有相应资质的单位进行建筑方案设计、施工图设计、施工图设计审查、施工和监理。工程投资额在30万元以上的，申请人应当向建设行政主管部门办理质量安全监督登记手续、申请领取建筑工程施工许可证。

第十五条既有住宅增设电梯需要其他部门依法审批的，申请人应向相关部门提出申请。

第十六条电梯安装前，施工单位应当到质量技术监督行政管理部门办理施工告知。电梯安装后必须经由有资质的特种设备检验检测机构依法检验合格。

第十七条按照本规定办理规划审批手续的增设电梯工程竣工后，申请人应当到城乡规划主管部门办理建设工程规划核实手续。

办理建设工程规划核实手续所需资料依照城乡规划主管部门公布的标准执行。

第十八条规划核实合格后，申请人还应当依照法律法规的规定组织竣工验收。竣工验收合格的，方可交付使用，并及时向市城建档案馆移交建设档案。工程投资额在30万元以上的，申请人还应当向建设行政主管部门办理竣工验收备案、向公安机关消防机构办理消防验收或竣工验收消防备案。

第十九条既有住宅增设电梯竣工验收后，如果需要对增设电梯新增的建筑面积进行房屋登记的，由增设电梯房屋的权属人提供相关材料向房地产登记部门提出申请，房地产登记部门按房屋所有权初始登记相关规定进行受理、审核和发证。

第二十条电梯投入使用前或投入使用后30日内，电梯使用单位应当到质量技术监督行政管理部门办理使用登记。

在用电梯定期检验周期为1年，电梯使用单位应在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。

电梯使用单位应当按照《电梯使用管理与维护保养规则》的规定，委托有相应资质的电梯维修保养单位对电梯进行日常维护保养工作。

第二十一条对已获得建设工程规划许可，并依法办理有关施工手续的增设电梯工程，相关业主应当提供必要的施工便利，不得阻挠、破坏施工。

第二十二条业主认为因增设电梯侵犯了自己的所有权和相邻权等民事权益而提出要求的，由业主之间协商解决。街道（镇）人民调解委员会、相关行政管理部门应当应业主请求，依照法定职权和程序组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。业主之间协商或调解不成的，可依法通过民事诉讼途径解决。

业主认为因增设电梯的有关行政行为侵犯其合法权益的，可依法提起行政复议或行政诉讼。

第二十三条违反本规定擅自增设电梯的，依照有关查处违法建设的法律法规进行处理。

第二十四条各县（市）既有住宅增设电梯的，可参照本规定执行。

第二十五条本规定自2015年3月1日起施行，有效期3年。

梅州市市辖区既有住宅增设电梯

管理规定（试行）解读

一、制定《梅州市市辖区既有住宅增设电梯管理规定（试行）》（以下简称《规定》）的背景

既有住宅增设电梯是人民群众提高生活水平，改善生活条件的迫切需要，是市民关注的热点问题。不少市民希望在自己原有住宅楼加装电梯，然而由于业主意见不统一，我市又没有出台相应的制度，能成功加装电梯的住宅楼并不多。因此，2014年"两会"期间，多名市人大代表、市政协委员均提出了出台多层住宅增设电梯具体指导意见的建议和提案，其中陈志云等6名市人大代表提出《关于出台多层住宅增设电梯具体指导意见的建议》被列为重点建议，为此市政府成立了专项工作协调领导小组，指定由市城乡规划局负责牵头起草了《规定》。《规定》广泛征求意见后，经市政府常务会议审议通过，以市政府办公室名义印发实施。

二、《规定》出台的意义

一是《规定》的出台，将切实解决我市市辖区既有住宅加装电梯未出台具体实施意见造成"审批难"的问题，提出了今后我市市辖区既有住宅增设电梯的条件、审批程序和部门管理过程中必须遵守和执行的规定。

二是《规定》的出台，可满足政府为群众提高办事效率，提供优质服务的要求。规范了增设电梯的程序，为群众办事提供有效指引，解决群众怎么办、按什么程序办的问题。通过明确细致的规定，使群众按照《规定》的指引，能够清楚知道如何办理增设电梯的条件、手续和程序。

三是《规定》的出台，将进一步促进社会自我管理，创新社会事务管理方式，引导高低层业主双方通过协商促成利益平衡，为所有业主提供充分的权益保障和有效法律救济。

三、制定《规定》的主要依据

为适应我市社会经济发展和人口老龄化的生活需求，完善现有住宅的使用功能，提高居民特别是老年群众的生活水平，规范既有住宅增设电梯管理行为，市城乡规划局在充分调研的基础上，结合梅州实际，主要依据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国特种设备安全法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》和《广东省既有住宅增设电梯的指导意见》等相关规定，同时参考了南京、上海、广州、深圳、惠州、汕头、肇庆等国内先进城市的做法，形成本《规定》。

四、《规定》的适用范围

《规定》所称既有住宅，是指梅州市市辖区范围内（即：梅县区和梅江区）具有合法报批手续或权属证明、已建成投入使用、增设电梯用地在现住宅用地红线范围内，4层及4层以上的多业主无电梯住宅。同时规定，非住宅类的既有建筑(如办公楼、商场、医院等)增设电梯，以及其他各县（市）既有住宅增设电梯可参照本《规定》执行。

五、既有住宅增设电梯申报的条件

《规定》明确规定，既有住宅增设电梯的意向和建筑设计方案应当充分听取增设电梯所在物业管理区域范围内业主的意见，并应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。同时规定，增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的所有业主同意；影响相邻业主通风、采光、日照、通行等权益的，应与受影响相邻业主协商达成一致意见。

六、既有住宅增设电梯的资金筹集方式

《规定》扩大了既有住宅增设电梯的资金来源，对既有住宅增设电梯的资金来源提出了具体的筹集方式：一是根据所在楼层等因素，由业主按照一定的分摊比例共同出资，分摊比例由共同出资业主协商确定；二是业主可以申请提取住房公积金；三是原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资；四是社会投资等其他合法资金来源。

七、既有住宅增设电梯的审批程序

《规定》中规范了既有住宅增设电梯的程序，按照增设电梯的审批流程，从协商到办理产权登记，大致可分为4个步骤：一是业主协商同意增设电梯，满足"两个三分之二"的要求，按要求进行公示；二是办理规划、建设施工等手续；三是动工建设，安装电梯；四是竣工验收及产权登记。其中，对于已经预留电梯井的，不需要规划审批手续和建设工程规划验收手续；工程投资额小于30万元的，不需要办理建设工程施工许可证。