《民法典》给电梯加装降门槛 加装电梯不需要全体业主同意

利益不一致，要求加装电梯遭遇阻力

随着中国老龄化趋势的不断加快，老年人居住在没有电梯的多层住宅，给生活造成不便，这已是一个突出的社会问题。为此，2018年的国务院《政府工作报告》提出，“鼓励有条件的加装电梯”，对这一工作予以明确支持。

2017年10月21日，我市相关部门联合发布《关于推进既有多层住宅加装电梯的实施意见》， 2019年7月30日市住房和城乡建设委员会又发布《关于进一步推进既有多层住宅加装电梯工作的通知》。市有关部门在《2020年宁波市住房城乡建设工作要点》中提出，提速老旧小区改造，让群众生活环境更加宜居，并提出了全年完成加装电梯100台以上的目标。为更好地推进电梯加装工作，市委办公厅、市府办公厅在《转发市住建委〈关于推进老旧住宅小区改造工作的实施意见〉的通知》中指出，“在加装电梯过程中涉及自来水、管道煤气、有线电视、弱电通信等管线迁移，且属于市属国有企业管理的，均由市属国有企业负责施工并承担全部迁移更新费用。”2018年11月16日，市住房和城乡建设委员会又发布《宁波市既有多层住宅加装电梯技术指南》。

显然，无论是国家层面还是地方政府，都十分鼓励符合条件的多层住宅小区加装电梯。但这项工作的推进并不顺利，特别是由于高层住户与低层住户的利益不一致，多层住宅小区业主要求加装电梯与反对加装电梯的矛盾突出。

我们先来看一个案例：

我市某小区某楼为七层住宅，其中的一号门14户业主，经三分之二以上业主同意，向有关部门提出加装电梯的申请，当地街道为此发布公告，称对加装电梯持有不同意见者，可以书面形式向街道办事处反映。一号门底层的住户吴某提出了异议。之后，相关部门对住户加装电梯的申请进行了审查，形成了原则同意的意见，并形成《专题会议纪要》。但当一号门要求加装电梯的业主委托专业公司开始施工时，吴某阻止施工并向法院提起诉讼，要求被告(加装电梯的各业主)排除妨碍、恢复原状及赔偿其经济损失。法院经审理认为，原告作为相邻业主，应按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确、妥善处理相邻关系。被告建造电梯符合法律规定，安装电梯并没有给原告造成妨碍及损害，驳回了原告的起诉。

因为各业主的诉求不一致，在加装电梯过程中必定会产生利益纠葛，这就需要从法律层面进行规范和调整。从法律上说，各业主作为不动产的相邻权利人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。因此，2007年10月1日实施的《物权法》规定：经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以申请加装电梯。

《民法典》厘清电梯加装法律关系

2021年1月1日实施的《民法典》，根据目前加装电梯的现实困境及处理相邻关系的原则，对申请加装电梯进一步放低了“门槛”。其中规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，就可以申请加装电梯。比如，某单元由6层12户住户(业主)组成，假定每一住户面积相同，则相关程序和条件为：一、需通知12户业主参与表决；二、需8户及以上住户进行表决；三、如参与表决的为最少的8户，则其中6户及以上同意即符合要求。

根据《民法典》，贵州省近日出台了《贵州省城镇既有住宅加装电梯工作指南(试行)》，其中规定，加装电梯应当征询该电梯加装处的住宅单元(或单独楼栋)全体业主的意见，并经该住宅单元(或单独楼栋)二分之一以上业主同意后，申请人代表全体业主申请加装电梯。

加装电梯的阻力主要来自底层业主，实事求是说，加装电梯确实可能对他们通行、通风、采光等造成影响，从而导致其利益受损，对此，该怎么办？答案是不能因此阻挠加装电梯的施工，但可以要求“得利”的业主予以赔偿。广东省高级人民法院曾出台意见，对加装电梯不参与表决，或不同意的，认为增设电梯的行为侵害了其合法权益(影响通风采光等)，可请求作出增设电梯决定的业主予以赔偿，如果业主因此起诉，人民法院应予受理。

能否加装电梯，如何加装电梯，对普通人来说，其中交织在一起的情理法不是很容易就可以解开的。

邻里之间“低头不见抬头见”是一种情分，你我之间是否提供方便是一种道理，是否有权安装和如何保护每一个人的合法利益则由法律来规定，由于每个人的利益不一致，立场也就不同，如何正确对待，必须在法律规定的权利和义务范围内进行统一。

最后，根据《民法典》等相关法律，对既有多层住宅(六层以上)能否加装电梯、如何安装电梯的问题，归纳和总结以下三个要点：

一、以6层为例，12户住户中的8户，甚至6户同意可申请加装电梯；

二、加装电梯不需要全体业主同意，底层住户无“一票否决权”；

三、住户如认为安装电梯损害了自己的利益，可以请求赔偿，但不能阻挠电梯施工。 撰文/张志旺

法眼观潮

如今，城镇中有相当一部分老旧小区，受制于昔日建造房屋时有限的条件，楼房没有安装电梯，给许多人的生活带来不便，居民加装电梯的诉求日益强烈。

毋庸讳言，老楼加装电梯肯定会影响部分业主的利益，其中最集中的问题是影响底层住户的采光、通风，产生噪声等，对这些住户来说，加装电梯几无使用价值，甚至其房产存在贬值的可能。由此，他们往往反对、抵制加装电梯。因为一户反对，老楼电梯加装就会举步维艰，推进缓慢，这已非个例，这是社会共同利益与少数人利益冲突的一个具体表现。

解决老旧小区加装电梯难题，离不开政府的重视和积极作为，离不开广大居民群众的热情参与和相互体谅，但在现阶段，更离不开相关法律的规范功能。新实施的《民法典》为解决加装电梯难题，提供了明确有力的法律保障。因此，各级司法机关，特别是基层司法机关应当依法履职，以坚持系统治理、主动作为的理念，深入基层，延伸司法服务功能，协调和解决辖区内老楼加装电梯中存在的问题。在诉前调解、诉讼审理的每一个具体案件中，总结经验，找准各方利益平衡点。按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的和谐相邻原则，以有效兼顾各方利益诉求的治理导向，让各方主体公平合理承担相应的负担份额。在充分考虑各业主合理利益基础上，确保各方主体利益的公平与和谐，构建起解决老楼加装电梯的系统治理大格局。

老楼加装电梯是一件好事，是好事就要依法规范、因地制宜办实、办好，借以改善城镇居住条件、促进经济发展，使越来越多的人生活更安全、更方便、更舒心。